ปัญหาเร่งด่วนที่สุดสองประการสำหรับเมืองในออสเตรเลียคือราคาที่อยู่อาศัยที่จ่ายได้และความแออัดของการจราจร แต่มีแนวทางสำหรับทั้งสองปัญหาที่อาจนำไปสู่การปรับปรุงที่สำคัญด้วยต้นทุนที่ต่ำและรวดเร็ว มันเกี่ยวข้องกับการพัฒนาศูนย์การขนส่งที่มุ่งเน้นร่วมกับการแบ่งเขตแบบรวม การพัฒนารูปแบบนี้ให้ความสำคัญกับความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยและการใช้รถน้อย มันทำได้โดยต้องการสัดส่วนของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างถาวรและที่อยู่อาศัยที่ไม่มีที่จอดรถ แต่สามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความ
สะดวกในท้องถิ่นได้อย่างแน่นหนา การเดินทางใช้การเดินและขนส่ง
สาธารณะเป็นหลัก ในขณะเดียวกัน การแนะนำอัตราพิเศษสำหรับที่ดิน ซึ่งคล้ายกับอัตราสภาที่มีอยู่ตามมูลค่าที่ดิน และการขจัดอากรแสตมป์ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ตลาดมีประสิทธิภาพมากขึ้น ลดผลกระทบด้านงบประมาณ และสนับสนุนการจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน
มาตรการเหล่านี้ไม่สามารถแก้ปัญหาของเราได้อย่างสมบูรณ์ แต่พวกเขาจะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงของออสเตรเลียและลดความแออัดของถนน
กฎการวางแผนที่ปฏิรูปอาจกำหนดให้ผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงการขนส่งสาธารณะได้ง่ายและสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการในแต่ละวัน พอล เซเบิลแมน/flickr , CC BY
การแบ่งเขตแบบรวมจะต้องมีการจัดหาที่อยู่อาศัยที่เน้นการขนส่งและโครงสร้างพื้นฐานในท้องถิ่นที่ดี เพื่อทำให้วิถีชีวิตที่เน้นการขนส่งเป็นไปได้ ศูนย์ต่างๆ จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา ศูนย์การแพทย์และศูนย์เลี้ยงเด็ก เนื่องจากสิ่งเหล่านี้มีความสำคัญต่อความสำเร็จของระบบ จึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างพื้นฐานในท้องถิ่น
แนวคิดที่สนับสนุนคือการจัดสรรการใช้จ่ายส่วนตัวในการเดินทางด้วยรถยนต์ไปยังที่อยู่อาศัยและอัตราพิเศษสำหรับโครงสร้างพื้นฐาน
ปัจจุบัน ค่าขนส่งของ ครัวเรือนโดยเฉลี่ยที่ใช้รถยนต์รวมประมาณ20,000 เหรียญออสเตรเลียต่อปี หากสันนิษฐานว่าค่าขนส่งเทียบเท่าจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 ดอลลาร์ การประหยัดจะเท่ากับ 10,000 ดอลลาร์ นี่จะเพียงพอที่จะชำระหนี้ประมาณ 330,000 ดอลลาร์ (ที่ดอกเบี้ยจริง 3%)
จุดประสงค์ของการคำนวณอย่างคร่าว ๆ นี้คือการแนะนำว่าการประหยัด
ค่าเดินทางสามารถนำมาใช้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถของเราในการจัดหาโครงสร้างพื้นฐานและทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาย่อมเยาขึ้นอย่างมาก
การเพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยและลดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่จอดรถและถนนจะเพิ่มความสามารถในการจ่าย ดังนั้น นอกเหนือจากการเพิ่มความสามารถในการชำระค่าที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยแล้ว ยังมีขอบเขตในการลดต้นทุนทุนของที่อยู่อาศัย การจำกัดความต้องการที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองให้เหลือเพียงครัวเรือนที่เดินทางผ่านจะช่วยเสริมต้นทุนที่ดินที่ลดลง
การห้ามจอดรถไม่ได้เป็นเพียงการเพิ่มความสามารถในการจ่ายเท่านั้น นอกจากนี้ยังเพิ่มประโยชน์สูงสุดให้กับสาธารณะจากการลดความแออัดโดยการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่หายากซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่ง
ความแออัดของถนนน้อยลงเป็นสาธารณประโยชน์ที่เกิดจากกิจกรรมที่ได้รับทุนจากเอกชน การใช้รถจะทำให้เสียประโยชน์สังคม
สิ่งนี้จะเพิ่มประสิทธิภาพได้อย่างไร?
ประสิทธิภาพของตลาดจะเพิ่มขึ้นในสองวิธี ประการแรก การกำจัดอากรแสตมป์ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการแทนที่อัตราพิเศษสำหรับที่ดินจะแทนที่ภาษีที่ไม่มีประสิทธิภาพด้วยภาษีที่มีประสิทธิภาพ
การเตรียมการในปัจจุบันไม่มีประสิทธิภาพเนื่องจากภาษีอากรแสตมป์มีการพัฒนาใหม่ ลดปริมาณและเพิ่มต้นทุน อัตราพิเศษจะแบ่งภาษีและไม่เสียเปรียบการพัฒนาใหม่ นักเศรษฐศาสตร์และนักพัฒนามักจะสนับสนุนการทดแทนนี้
วิธีที่สองในการเพิ่มประสิทธิภาพเกิดจากการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโดยคำนึงถึงผลประโยชน์ทางสังคมในวงกว้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลดความแออัดของถนน ปัจจุบัน เราไม่มีกลไกการกำหนดราคาและการอุดหนุนที่มีประสิทธิภาพ การจัดการในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะส่งเสริมการพัฒนาที่กระจัดกระจายและการเดินทางด้วยรถยนต์ที่มากเกินไป การช่วยเหลือศูนย์การขนส่งจะช่วยส่งเสริมประสิทธิภาพ
ด้วยอัตราพิเศษ ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานจะต้องชำระเงิน นอกจากนี้ มาตรการที่เสนอทั้งสร้างและกอบโกยผลประโยชน์ อันที่จริง บางส่วนไม่ได้ถูกจับและเป็นประโยชน์ต่อสังคมในวงกว้างโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ความต้องการใช้งบประมาณภาครัฐลดลง ในขณะที่ดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานของศูนย์ได้ทันท่วงทีและมีประสิทธิภาพ
นักพัฒนาจะไม่เสียเปรียบ การเปลี่ยนแปลงจะไม่ขัดขวางพวกเขาจากการทำกำไรที่ยอมรับได้ เห็นได้ชัดว่า มาตรการที่เสนอจะจำกัดความเป็นไปได้บางประการ แต่ตลาดจะปรับราคาใหม่ และนักพัฒนาจะยังคงสามารถเลือกโครงการที่เหมาะสมกับเกณฑ์การลงทุนของพวกเขาได้
แม้ว่าจะมีการใช้ข้อจำกัด นักพัฒนาจะได้รับประโยชน์จากความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้น นอกเหนือจากการลดอากรแสตมป์
มาตรการที่เสนอไม่กระทบต่องบประมาณของรัฐ ค่าใช้จ่ายที่ลดลงสำหรับที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับทุนจากอัตราพิเศษจะชดเชยการเสียอากรแสตมป์
เราต้องคิดเกี่ยวกับการพัฒนาเมืองในรูปแบบใหม่ ศูนย์กลางการขนส่งสามารถถูกมองว่าเป็นโครงสร้างพื้นฐานรูปแบบหนึ่ง เนื่องจากเป็นส่วนสำคัญของระบบที่มีประสิทธิภาพ คล้ายกับโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม แนวทางที่นำเสนอจะช่วยเสริมการจัดหาโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรม โดยดึงผลประโยชน์มาใช้ในการจัดหาเงินทุน
นักวิจารณ์อาจกล่าวว่ามาตรการที่เสนอเพิ่มระเบียบและความซับซ้อน แต่กฎระเบียบนี้เป็นเชิงกลยุทธ์ มันสอดคล้องกับนักพัฒนาและผลประโยชน์สาธารณะ
การวิพากษ์วิจารณ์เกี่ยวกับความซับซ้อนเพิ่มเติมนั้นถูกต้องหากมาตรการดังกล่าวไม่จำเป็น ซึ่งจะเป็นกรณีที่ระบบปัจจุบันของเราให้ผลลัพธ์ที่ดี หรือเรามีทรัพยากรเพียงพอที่จะสนับสนุนผลลัพธ์ที่ดีโดยไม่ต้องมีการปฏิรูปใดๆ แต่นี่ไม่เป็นเช่นนั้น ปัญหามีความซับซ้อนโดยไม่มีคำตอบง่ายๆ
มาตรการที่สรุปไว้ข้างต้นเป็นนวัตกรรมใหม่ แต่ทั้งหมดสามารถนำไปใช้ได้จริงโดยไม่ต้องใช้กฎหมายหลักหรือภาระผูกพันด้านเงินทุน พวกเขาก้าวหน้าในการส่งเสริมความคิดเกี่ยวกับสิ่งที่สามารถทำได้เพื่อให้ได้ทรัพยากรมากขึ้นและสร้างผลลัพธ์ในเมืองที่ดีขึ้น นอกจากนี้ ผู้อ่านยังได้รับเชิญให้พิจารณาว่าการไม่สร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ เป็นเรื่องศีลธรรมหรือไม่ และให้ทรัพยากรที่มีศักยภาพเป็นของขวัญต่อไป ในขณะที่สร้างผลลัพธ์ที่ด้อยกว่า
